Články

Proč by měli majitelé investičních nemovitostí prodávat neveřejně a proč by investoři měli kupovat nemovitosti z neveřejné nabídky

23.4.2019

Pokud jste majitel investiční nemovitosti, investor nebo na investice zaměřený konzultant, pravděpodobně už jste se setkali s pojmem „neveřejné nemovitosti“ (také „neveřejně obchodované nemovitosti“ nebo „nemovitosti z neveřejné nabídky“). I tak pořád u některých investorů a zprostředkovatelů způsobuje pojem neveřejné nemovitosti nedůvěru a případně i obavy. Proč by měl majitel nabízet nemovitost neveřejně? Existuje přece řada způsobů efektivní veřejné nabídky, ať už na webu realitní kanceláře, na inzertních serverech, v tisku nebo (jak je to stále oblíbené hlavně v menších městech) na nástěnce vyvěšené ve výloze realitní kanceláře. Znamená neveřejná nabídka, že na nemovitosti jsou nějaké skryté stavební nebo právní problémy? Je problematický prodávající? Snaží se mě podvést? Odpověď je jednoduchá: problematická obvykle není ani nemovitost, ani prodávající.

Existuje řada důvodů, proč by majitel měl nabízet svou nemovitost neveřejně. V první řadě je u nemovitostí v ceně v řádu desítek milionů a výše (činžovních domů, kancelářských budov, hotelů, pozemků pro development atd.) mnohem méně způsobilých zájemců o koupi. Zájemců, ať už jde o společnosti nebo jednotlivce, kteří si mohou dovolit koupi investiční nemovitosti, je prostě a jednoduše na trhu omezené množství. Zájem, kterému při inzerci takové nemovitosti majitel čelí, bohužel, nepřichází zdaleka jen od způsobilých zájemců. Řada zájemců jsou ve skutečnosti zprostředkovatelé a snaží se na prodeji pouze přiživit (a na rozdíl od skutečných zprostředkovatelů nepřinášejí do prodeje žádnou přidanou hodnotu), jiní majitele jen zatěžují dotazy, aniž by měli kapitál a realistický plán koupě a využití objektu a najdou se i tací, kteří si rovnou „střihnou“ roli zámožného zájemce a žádají o prohlídku (podobně jako Vlastimil Brodský v Babím létu). Neveřejnou nabídkou dochází k určitému vyfiltrování zájemců, které sice není stoprocentní, ale podíl způsobilých zájemců se jím rozhodně zvýší.

Kromě toho je při prodeji investiční nemovitosti i řádově méně zprostředkovatelů, kteří jsou schopni takový prodej realizovat. Je to dáno tím, že běžný zprostředkovatel (realitní makléř) obvykle nedokáže správně vyhodnotit právní a ekonomickou situaci nemovitosti. Především v právní rovině je často prodej investiční nemovitosti výzvou: na nemovitostech mnohem častěji váznou zástavní práva, věcná břemena, exekuce a jiné právní zátěže, jejichž dopady a řešení je nutné chápat v širších souvislostech a také ve správných časových a finančních horizontech. Kromě toho jsou často nemovitosti pronajaté, nový majitel tedy vstupuje do existujících (a předchozím majitelem nějak nastavených) právních vztahů, nájemní vztahy není možné jen tak zrušit, důležité tedy je správně v rámci due diligence vyhodnotit i tyto vztahy a možné budoucí scénáře. Např. u kancelářských budov, jsou-li komerčně pronajímány, vstupují do hry často i nájemní opce (tedy volba stávajícího nájemce pokračovat v jistém rámci nájemního vztahu po určitou dobu) a jiné složitější dlouhodobé nájemní vztahy, je tedy nutné správně se se všemi možnými scénáři seznámit a vyhodnotit možnosti. Ještě složitější je situace při prodeji právnických osob, tj. investičních nemovitostí, které se prodávají jako společnost. Tam je navíc potřeba brát zřetel na předchozí obchodní historii společnosti, do hry vstupují zaměstnanci (recepční, zaměstnanci úklidu a správy budovy) atd. A zcela samostatné kapitoly představují nákupy z insolvencí, exekucí a likvidací. Provést due diligence, upozornit investora na možná rizika a nákladnost jejich řešení, jistě není v možnostech každého zprostředkovatele. Neveřejná nabídka vede k tomu, že v transakci se nachází osoby, jejichž účast je pro transakci převážně pozitivní.

Dalším důležitým důvodem neveřejného prodeje je vliv na osobní a obchodní situaci prodávajícího. O co jde? Pokud někdo jako CEO velké akciové společnosti prodává své honosné rodinné sídlo za 60 mln. CZK, jeho kolegové a obchodní partneři si mohou klást otázky. Plánuje rezignovat na svojí funkci? Jedná o angažmá v zahraničí? Opouští korporát? Ještě citelnější je situace u veřejně obchodovaných společností. Tam už taková informace přímo zavdává podněty ke spekulacím na budoucí vývoj ceny akcií. Ale i u neveřejně obchodovaných společností může „zatočit“ s probíhajícími jednáními a stávajícími obchodními vztahy. I proto je dobré tyto prodeje realizovat neveřejně.

Jak je zřejmé, existuje řada dobrých důvodů, proč investiční nemovitosti, nebo obecněji, nemovitosti vyšší hodnoty, prodávat neveřejně. Sám neveřejný způsob prodeje nemá u investora vyvolávat představu podezřelého obchodu. I tak je samozřejmě na místě opatrnost a důkladné prověření všech podkladů a skutečností.

Na koho se tedy obrátit, abych prodal svou nemovitost neveřejným způsobem, nebo abych měl přístup k nabídkám neveřejných nemovitostí? Dovolím si tvrdit, že dnes už je na trhu dostatek kvalitních zprostředkovatelů, kteří si dokáži s podobným prodejem či koupí poradit. Ti schopnější navíc o sobě obvykle vědí a spolupracují spolu. Tím se vytváří určitá síť, po které se neveřejné nabídky nemovitostí pohybují. Stačí navázat obchodní vztahy s někým, s kým funguje vzájemná důvěra, komunikace, vyzná se v právních a finančních souvislostech prodeje, má akceptovatelné finanční nároky za svoje služby a má přístup k širšímu portfoliu neveřejných nabídek.

JUDr. Ondřej Dokoupil